Questions fréquentes

Q: L’immobilier est-il une valeur sûre ?

Q: Acheter un logement neuf ou ancien ?

R: Les deux options comportent des avantages et inconvénients.

Le logement neuf :

(+) Un logement relativement neuf ou bien sur plan, respecte les dernières normes d’habitation. Pas de rénovations à faire pendant les premières années.

(-) Coûte généralement plus cher.

Le logement ancien :

(+) Coûte moins cher

(-) Rénovations à effectuer + mise en conformité des lieux

Q: Est-il possible de discuter du prix de vente ?

R: Oui ! Il ne faut jamais hésiter à le faire. Votre marge de négociation sera certainement très faible si le bien est très demandé, mais cela vaut toujours la peine de demander.

Q: Est-il indispensable de se faire accompagner d’un expert lors de la visite du bien ?

Non, mais c’est FORTEMENT recommandé. Il pourra vous aider à valider le prix de vente, estimer les investissements nécessaires et voir des défauts.

Définir son projet

L’achat d’un bien est un acte important avec des conséquences à long terme. Il est donc impératif de bien réfléchir à tous les aspects avant de se lancer pour réussir son achat.

1. Définir ses besoins. Quelle région ? Ville, campagne ? Proximité des commodités ? Nuisances dans le quartier?
2. Assurez-vous que le bien n’est pas surévalué ! Vérifiez que le bien immobilier corresponde au titre de propriété. Faites un état des lieux méticuleux. Évaluez les travaux à réaliser. Examinez l’électricité, l’isolation, le toit, les finitions, le mode de chauffage, le niveau d’humidité…
3. Prendre en compte le prix d’achat et les coûts mensuels d’une hypothèque, car ils impactent fortement votre budget et votre patrimoine.
4. Négociez ! En principe, le vendeur (ou son courtier) prévoit toujours une tranche de prix avec un prix plancher en dessous duquel il ne veut pas descendre. Le prix de vente affiché correspond rarement à ce prix, essayez de négocier, il n’est pas rare d’économiser quelques dizaines de milliers de francs !
5. La revente. Il est difficile de prévoir ce qu’il va se passer dans le futur. Que se passe-t-il si vous devez déménager d’ici 5 ans ? Il faut s’assurer que la vente du bien puisse se faire à un prix correct pour éviter de vous retrouver dans une situation financière délicate.

Le financement

Pour financer votre futur logement, en suisse il vous faut avoir

• 20% de fonds propres (10% qui ne proviennent pas du 2^ème pillier)
• 80% de fonds tiers (jusqu’à 80% du bien immobilier peut être financé par des prêts hypothécaires)
• Et les charges liées à votre logement ne doivent pas excéder 33% de votre revenu brut.

Ici, un outil pour déterminer votre potentiel d’achat.

Les frais d’achat ne sont pas à négliger. Ils représentent environ 5% du coût global de l’opération comprenant :

• Honoraires et frais de notaire
• Émoluments du registre foncier
• Droit de mutation (entre 2.2% et 3.3% du prix d’achat suivant les cantons)

Plus de détails, conseils et exemples sur le financement sur notre article concernant l’achat d’un bien.

Le contrat

Tant que le contrat de vente n’est pas dûment signé, les deux parties peuvent se rétracter. Si vous décidez de continuer, vous devrez alors signer le contrat d’achat.

Il est important de faire un petit travail de recherche sur le vendeur et de se sentir en confiance.

C’est le notaire, que vous acheteur aurez choisi, qui établit les contrats visant au transfert de la propriété ou des cédules hypothécaires. Le contrat d’achat doit être signé par toutes les parties concernées – acheteur, vendeur et notaire. Mais vous ne devenez véritablement propriétaire qu’au moment de l’inscription au registre foncier. Le notaire doit d’abord procéder à l’annonce du transfert de propriété auprès de l’office du registre foncier une fois le contrat d’achat authentifié.

Il faut prendre son temps et réfléchir, poser des questions et, si possible, se rendre une première fois chez le notaire pour lire les documents et poser toutes les questions. Ne jamais signer sans les avoir lus et avoir compris leur contenu.

Si un acompte est demandé à la signature d’un pré contrat, vous pouvez demander au vendeur de verser l’acompte sur un compte commun bloqué. N’hésitez pas à demander conseil avant de conclure le contrat. Ne signez jamais sous la pression !

Comment savoir si le vendeur est sérieux pour éviter les mauvais plans

En tant qu’acheteur, si vous ne travaillez pas avec un professionnel de l’immobilier, vous vous devez de faire quelques recherches sur le vendeur et le logement avant de vous engager.

Pour reconnaître un vendeur sérieux, celui-ci devra vous fournir si vous lui demandez :

• Un dossier de vente complet qui correspond à la réalité
• Une estimation officielle du prix de vente
• L’extrait du registre foncier
• L’extrait de la police d’assurance bâtiment
• Les plans
• Une liste des investissements effectués

Impôt sur les gains immobiliers

Il est possible que l’autorité fiscale vous exige de payer les impôts sur le gain immobilier réalisé par le vendeur. C’est le cas quand le vendeur ne s’est pas acquitté des impôts lui-même.

Fixez dans le contrat de vente notarié comment l’impôt sur les gains immobiliers sera réglé par le vendeur. 

Le contrat de vente

Il est établi par le notaire du choix de l’acheteur, et détaille les conditions, prix et date à laquelle l’objet va changer de propriétaire.

Ne pas oublier de contrôler :

• Le point qui régit le paiement des taxes et des impôts
• Pour les logements neufs, la description de la construction
• Pour les objets anciens, l’état du bien immobilier au moment de la remise des clés

Défauts dans le logement

Dans le cas de présence de défauts, vous pourrez faire valoir vos droits uniquement si vous êtes dans le délai de réclamation. C’est le contrat de vente qui qui précise si les délais de réclamation s’appliquent conformément au CO ou aux normes SIA 118. Si rien n’a été convenu, les délais conformes au CO s’applique.

• Code des Obligations (CO) – vous devez signaler immédiatement la présence de défauts (dans les premiers jours qui suivent la découverte).
• Norme SIA 118 – vous avez deux ans pour faire votre réclamation.

Dès la découverte d’une malfaçon ou d’un défaut, signalez-les immédiatement au vendeur en l’informant de votre intention de le tenir responsable de ces défauts. Il faut le faire par écrit car en cas de litige, il faut pouvoir prouver que vous avez fait la réclamation dans les temps.

Après signalement, vous aurez les droits suivants :

• Réparation du défaut par le vendeur (ou artisan)
• La réduction du prix d’achat (souvent dans le cas de réparations impossibles ou très chères)
• La résiliation du contrat (mais reste une situation rare).

L’allongement de l’espérance de vie, la qualité des soins médicaux qui permettent de rester chez soi et le fait qu’il faut trouver parfois des moyens supplémentaires pour financer sa retraite prolongée ouvrent grand la porte des transactions immobilières tels que le viager, l’usufruit ou le droit d’habitation.

L’acheteur se permet une acquisition sûre, dans la pierre et dans un marché où les prix sont très, voir trop, hauts. Il effectue un investissement à moyen terme avec au bout une bonne affaire et un toit.

Comme dans une transaction classique, le vendeur transfert la propriété de sa maison ou de son appartement à l’acheteur, mais à certaines conditions particulières. En principe, le vendeur garde le droit d’y habiter et reçoit une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie. Au moment de la transaction, un montant équivalent à environ 20 à 30% de la valeur de marché du bien immobilier est versé au vendeur.

Plus d’information sur notre article : Le viager : transaction immobilière du futur en Suisse ?

Pose nous tes questions là, nous te répondons par ici avec plaisir!

Résiliation

Q: Comment est-ce que cela se passe avec les délais de résiliation ?

R: Pour la résiliation du bail, vous pouvez le faire de manière ordinaire pour les termes stipulés dans le bail qui sont généralement fin mars, fin juin et fin septembre en envoyant votre lettre de résiliation 3 mois en avance, soit fin décembre, fin mars ou fin juin.

Q: Si je quitte le logement en dehors des délais, quel est mon devoir pour éviter de devoir payer le loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle ?

R: Vous pouvez résilier votre bail quand vous le souhaitez en envoyant votre lettre de résiliation un mois par avance. Dans ce cas, vous devez présenter une personne solvable qui reprend votre location à la date de votre départ, en l’état et aux mêmes conditions (loyers, charges).

Charges de chauffage et frais accessoires

Q: Si je trouve que les charges de chauffage et frais accessoires sont trop élevées, qu’est-ce que je peux faire ?

R: Si le décompte de frais que vous recevez semble faux, il faut demander à consulter les pièces justificatives originales, ainsi que des renseignements sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage.

Q: Chaque année, je dois verser un solde pour le décompte charges de chauffage et frais accessoires. Comment éviter cette situation ?

R: Ça arrive souvent, quand les acomptes prévus dans le bail n’ont pas été correctement ajustés aux décomptes. Vous pouvez demander à faire augmenter les acomptes de charges de chauffage et frais accessoires. Cela permet d’éviter à devoir payer une facture en plus en fin de période. Cela permet de mieux gérer son budget. Si à la fin le décompte est en faveur du locataire, la gérance rembourse le solde.

Divers

Q: L’appartement que je loue est équipé du téléréseau, suis-je obligé de payer l’abonnement ?

R: Non. Par contre, vous devez faire plomber l’installation à vos frais et la faire desceller lors du départ (remise de l’appartement en l’état).

Recherche

Les sites de recherche de logement marchent très bien. La plupart des agences publient sur les sites suivants :

• Immobilier.ch
• Comparis.ch (qui regroupe plusieurs sites)
• Homegate.ch
• Immostreet.ch
• Anibis.ch (souvent des bailleurs particuliers)
• Newhome.ch (sites immobiliers des banques cantonales)

Les agences immobilières : Aujourd’hui elles possèdent toutes (on l’espère pour elles !) leur propre site Internet où elles publient aussi leurs biens en location.

Visites

Les visites sont organisées par les agences immobilières (aussi appelées régie ou gérance). Parfois, un collaborateur vient pour la visite, d’autres fois c’est le concierge ou le locataire sortant qui s’en occupe. Il peut aussi arriver que la gérance vous donne la clé à l’agence ou bien qu’elle organise des visites groupées à des dates précises.

Attention !

Ne versez JAMAIS une avance pour visiter ou réserver un bien. Des organismes malveillants ont mis au point des systèmes d’arnaque qui marchent très bien. Gardez toujours un esprit critique ! Seulement une fois que le bail de logement est établi, vous pourrez procéder au paiement du loyer et des frais de dossier.

Si vous voulez appliquer pour avoir le logement, les agences vous demanderont de remplir et signer un formulaire de candidature comme celui que vous trouvez sur notre site sous «documents à télécharger – demande de location »

Ces documents vous seront aussi demandés :

• Une attestation de l’office des poursuites (vous pouvez l’obtenir directement au guichet de l’office des Poursuites. Le document est valable trois mois et son coût est de CHF 12.- à 20.-)
• Les dernières 3 fiches de salaire (ou bien un certificat de salaire)
• Une copie d’une pièce d’identité ou de permis de séjour pour chaque personne incluse dans le contrat de bail

Ces documents vous sont surtout demandés pour contrôler votre solvabilité. En règle générale, si le loyer + charges dépassent 1/3 de votre salaire, votre capacité financière est insuffisante et vous n’aurez pas l’appartement.

Si vous avez été pris pour le logement et que vous vous désistez, vous aurez à payer les frais administratifs énoncées sur le formulaire de candidature.

NOTRE CONSEIL. Ne soumettez jamais un dossier incomplet au risque qu’il passe su recyclage !

Si vous avez été retenu, vous recevrez le bail de location pour vérification que vous devrez ensuite signer et renvoyer.

Vous devrez, en règle générale, vous acquitter des frais administratifs pour l’établissement du bail (qui doivent toujours être mentionnés dans la demande de location que vous aurez signée auparavant).

NOTRE CONSEIL. Accordez une importance toute particulière à ce document. Bien qu’une forme écrite n’est pas obligatoire, elle est vivement recommandée pour vous protéger en cas de conflit. Il devra mentionner vos engagements et notamment le montant du loyer et des charges, les caractéristiques du bien immobilier loué (nombre pièces, étage, …), ainsi que la durée du contrat.

Détermination du loyer

Le loyer est généralement déterminé par le propriétaire ou l’agence immobilière librement sur la base de l’offre et de la demande (sauf pour certains logements qui suivent des règles cantonales spécifiques).

Pour protéger le marché des loyers abusifs, la Confédération publie un taux hypothécaire de référence qui impacte les loyers. Si le taux d’intérêt de référence baisse depuis la dernière fixation du loyer, en principe (avec quelques exceptions), le locataire a droit à une baisse de loyer. La règle s’applique également à l’inverse, le bailleur a le droit d’augmenter le loyer si le taux d’intérêt de référence augmente.

Notre article sur le taux d’intérêt de référence vous explique tout ce qu’il fait savoir.

Le formulaire officiel de notification de loyer à la conclusion d’un nouveau bail

Il doit vous être remis au même titre que le bail de location. Ce document indique le loyer et les charges payées par le locataire sortant et en cas d’augmentation, la raison de cette dernière. C’est une protection contre les loyers abusifs.

Plus d’information sous notre article le formulaire officiel de notification de loyer.

NOTRE CONSEIL. Suivez ce taux publié par l’OFL de près, et n’hésitez par à écrire à votre gérance pour savoir si vous êtes en droit de demander une baisse de loyer.

Vous devrez faire (en principe) une caution ou garantie de loyer qui est au maximum (pour une habitation, pas de limite pour les locaux commerciaux) de 3 loyers sans les charges. Cette garantie est faite afin de protéger le bailleur contre des retards de paiements ou dégâts survenus au logement.

Mais que choisir, une caution ? Une garantie ? -> plus d’information sous notre article Garantie De Loyer.

État des lieux d’entrée : « le constat »

L’état des lieux est une formalité importante à suivre au début. Il s’agit d’une description précise et exhaustive des lieux et de l’ensemble des équipements. Le constat est signé par le bailleur et le locataire. Ce document sert de preuve pour justifier les éléments qui seraient à la charge du locataire lorsqu’il résilie son bail et qui détaillera les dégradations existantes qui ne pourront pas lui être facturées.

État des lieux de sortie : « l’inspection »

Cette formalité va permettre de contrôler si le locataire a pris soin de son habitation. Le locataire est responsable des dommages causés à la suite d’une usure excessive (par opposition à une usure qui peut être considérée comme ‘normale’).

NOTRE CONSEIL. Des conflits peuvent survenir lorsque le propriétaire et le locataire ont une vision distincte de l’état dans lequel était l’habitation louée au moment de l’état des lieux. Pour éviter des situations compliquées, il est important de prendre le temps de bien se préparer et de bien documenter avec DÉTAILS et de préférence à la lumière de JOUR l’état des lieux ! 

Plus d’information et fiches pratiques sous l’article état des lieux.

Un sujet qui chauffe souvent les esprits ! Les frais de chauffage et frais accessoires liés à l’usage du bien sont des frais facturés au locataire en plus du loyer net, pour autant que cela soit clairement stipulé dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, ils seront payés par le propriétaire.

Que-ce qui peut être facturé (ou pas) comme frais de chauffage et frais accessoires par le bailleur ? Quels sont les droits et obligations du locataire et du bailleur ? Plus d’information sous notre article sur les frais de chauffage et frais accessoires.

NOTRE CONSEIL. En cas de doute concernant le décompte annuel fourni par le bailleur, le locataire peut consulter les pièces justificatives originales et demander des renseignements sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage.

La sous-location (ou bien la mise à disposition de tout ou une partie des locaux loués par le locataire principal à un sous-locataire, moyennant un paiement de loyer) est autorisée par la loi en Suisse, au conditions suivantes:

• communiquer les conditions de la sous-location ;
• la sous-location doit être provisoire ;
• et pas abusive (ce qui veux dire que le locataire n’a pas le droit de faire un bénéfice aux dépends du bailleur).

Plus d’informations dans un article à venir !

NOTRE CONSEIL. Annoncez toujours vos sous-locations. Si la sous-location n’est pas annoncée, alors le locataire s’expose au risque de résiliation anticipée du contrat de bail principal moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.

La colocation est la solution de plus en plus prisée surtout dans les villes où les loyer sont très hauts comme Zurich et Genève.

Il faut que la gérance/propriétaire soit d’accord de louer à plusieurs personnes et que le nombre maximal de personnes habitant le logement soit respecté.

Sur le plan contractuel, normalement chaque colocataire est solidairement responsable du paiement du loyer. Si l’un des colocataires ne peut plus payer, ce sont les autres qui doivent s’en charger au risque de voir le bail être résilié. Le principe est le même pour les dégâts occasionnés.

Plus d’informations dans un article à venir !

NOTRE CONSEIL. Il est primordial d’être déclaré en tant que locataire à part entière dans le contrat de bail (et ainsi éviter de faire une colocation dans une sous-location) pour éviter des problèmes au niveau de la responsabilité.

Assurance Civile (RC)

Elle est presque toujours exigée par le bailleur. Elle vous couvre des dommages causés à des tiers. Elle est souvent incluse dans l’assurance ménage.

Assurance Ménage

Elle n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Elle couvre les valeurs personnelles de l’assuré pour des dégâts en cas de vol par effraction, inondation, incendie…

La possession d’animaux domestiques classiques (chiens, chats, etc.) est autorisée, à moins que le propriétaire décide de l’interdir spécifiquement dans le contrat bail, ou en faisant un avenant au bail existant.

Plus d’informations notre article sur les animaux de compagnie dans un logement locatif.

NOTRE CONSEIL. Si vous possédez des animaux exotiques tels que serpents ou araignées, il convient de demander l’autorisation au propriétaire au risque de devoir vous séparer de votre animal ou d’une résiliation de votre bail à loyer si cela occasionne de fortes nuisances.

Ma liberté s’arrête là où commence celle de mon voisin

Il n’y a pas de seuil qui définit un bruit excessif dans la loi. De manière générale, certains bruits peuvent être considérés comme normaux durant la journée, tandis qu’ils seraient qualifiés d’abusifs durant la nuit ou les dimanches et jours fériés. Afin de garantir la quiétude des voisins, voici les règles à suivre :

• Chacun se doit d’éviter les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins de 22 heures à 7 heures
• Chacun est tenu de prendre toutes précautions utiles pour éviter de troubler la tranquillité et le repos d’autrui.

Plus d’information et affiches sur notre article sur le voisinage bruyant, musique et autres bruits.

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