La garantie de loyer, une nécessité ?

« Non, elle permet d’éviter un risque financier au propriétaire à la fin de la location, mais la garantie n’est pas obligatoire. Que décider au moment de la conclusion du contrat de bail ? »

Garantie de loyer

La garantie et le contrat de bail

Pour être valable, le montant de la garantie ou de la caution demandée au locataire doit être écrit dans le contrat de bail. Le propriétaire doit se décider avant de rédiger le contrat.

Quel montant demander au locataire ?

La loi fixe un plafond maximal pour un bail d’habitation, mais aucune limite n’existe pour les baux commerciaux.

Habituellement, un bailleur réclame le maximum admis pour un logement, soit 3 loyers mensuels sans les charges. Pour un local commercial, il est en général demandé l’équivalent de 6 mois de loyer net, mais cela peut parfois aller jusqu’à 12 mois !

CAS PRATIQUE

En tant que propriétaire, vous mettez en location un appartement familial de 4.5 pièces avec une place de parc. Le prix du loyer se décompose ainsi :

  • Loyer net appartement : CHF 1’500.-
  • Charges : CHF 250.-
  • Loyer place de parc : CHF 60.-

Le montant maximal de garantie que vous pouvez demander à votre locataire est CHF 4’500 (soit 3 x 1’500).

Caution ou garantie ?

Cette question se pose plutôt du côté du locataire. Actuellement, il existe donc deux possibilités, soit une garantie déposée auprès d’une banque ou une caution contractée avec une compagnie d’assurance.

La caution et la garantie présentent des avantages et désavantages. Le locataire choisit ce qui lui convient le mieux en fonction de sa situation personnelle, l’une ou l’autre solution ne change rien pour le propriétaire.

Les principales différences :

Garantie bancaires Caution (assurance)
Argent déposé et récupérable Argent dépensé
Cash immobilisé Pas de cash immobilisé
Montant maximal déposé Paiement des primes jusqu’à la fin du bail
Litige en fin de bail : aucun remboursement ou remboursement partiel de la garantie. Litige en fin de bail : l’assurance paie le bailleur et réclame le montant payé au locataire.

Dans le cas où le locataire ne dispose pas des liquidités suffisantes pour effectuer un dépôt bancaire au moment de la conclusion du bail, il peut toujours passer de la caution à la garantie bancaire en cours de bail en demandant l’accord du bailleur.

Si le propriétaire doit choisir entre plusieurs locataires, il peut préférer un candidat qui effectue un dépôt bancaire à celui qui souscrit une assurance pour sa caution. Cela signifie qu’il dispose de liquidités.

Prestataires

Pour la garantie bancaire, il faut simplement choisir la banque qui vous convient le mieux.

Au niveau de la caution, vous avez un très grand choix de prestataires. SwissCaution était le 1er à proposer une garantie de loyer sans dépôt bancaire pour les particuliers et professionnels dès 1991. Aujourd’hui, ce marché est devenu très concurrentiel, on y trouve aussi des offres d’entreprises d’assurances traditionnels.

La prime à payer chaque année pour la caution d’un bail d’habitation est d’environ 5% du montant de la garantie, cela peut monter jusqu’à 9% pour un bail commercial.

Quelques prestataires:

Fin du bail

Que couvre la garantie ou la caution ?

Le montant déposé ou la caution garantit au propriétaire le paiement du loyer et des frais accessoires, ainsi que les dégâts causés par le locataire et les travaux d’entretien qui sont de son ressort.

Libération de la garantie

Une fois que l’état des lieux de sortie a été effectué (voir article État des lieux – tout ce qu’il faut savoir), le locataire peut obtenir la libération de sa garantie avec l’accord du bailleur.

Dans le cas où le locataire doit encore payer des frais à son bailleur (par exemple : appartement mal nettoyé, trou dans les murs, solde de décompte de chauffage…), il peut :

  • Payer le montant demandé et la garantie sera libérée;
  • Demander que le montant soit prélevé de la garantie. Le locataire et le propriétaire doivent signer la convention de sortie qui précise le montant total.

Dans le cas où rien ne se passe dans un délai d’un an après l’état des lieux de sortie, le locataire a le droit de récupérer la garantie sans accord préalable du bailleur.

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