Comment résilier un bail d’un locataire?
Les délais et termes de la résiliation du bail peuvent provoquer des malentendus et devenir une source de conflits entre propriétaires et locataires. Suivez nos conseils et vivez la résiliation en toute tranquillité !
La résiliation
Le contrat de bail peut-être à durée déterminée ou indéterminée.
On commence avec le plus simple : la durée est déterminée dans le contrat. Si aucune demande de prolongation n’est faite pendant la location, la remise des locaux a lieu à la date prévue sans aucune intervention nécessaire du propriétaire ou du locataire.
Bien entendu, la plupart du temps, vous signez des contrats de bail à durée indéterminée, normal pour une location de longue durée ! Mais voilà, c’est là que les choses deviennent plus compliquées suivant les cas de figure. Dans tous les cas, faites attention de bien suivre les règles et les conseils que nous décrivons ici, car une erreur peut vous coûter cher.
Les deux, locataire et propriétaire peuvent résilier un contrat à durée indéterminée.
Pour la résiliation de bail, la loi protège le locataire pour éviter tout abus de la part du propriétaire. Par exemple, le propriétaire n’a normalement pas le droit de résilier un contrat de location pour trouver de nouveaux locataires qui paieront plus.
Ainsi, les règles imposées aux propriétaires pour toute résiliation de sa part sont strictes.
Il existe deux types de résiliation :
- Ordinaire : selon les termes prévus par le contrat, plus précisément pour l’échéance du bail et moyennant le respect du délai de résiliation
- Extraordinaire : hors délai ou dû à un événement non prévu dans le contrat
Résilier le bail du locataire
En tant que propriétaire, c’est important de respecter scrupuleusement la loi. Une erreur de votre part et vous pouvez déclencher le délai légal de protection du locataire, soit 3 ans avant de pouvoir reprendre possession de votre bien !
Dans le cas de la résiliation donnée par le propriétaire, s’il existe une raison de résiliation extraordinaire (et que vous êtes certain de remplir les conditions d’application de cette résiliation), il convient de l’utiliser au lieu de la résiliation ordinaire.
Résiliation extraordinaire
La résiliation extraordinaire n’intervient pas à l’échéance du contrat, mais de façon anticipée suite à des circonstances particulières. La loi donne plusieurs possibilités pour la résiliation extraordinaire du bail :
- Non-paiement du loyer et frais accessoires échus (art. 257c CO, 257d CO). Demandez au locataire de s’acquitter du montant en souffrance (sommation ou avis comminatoire) avant d’entreprendre des démanches de résiliation. Du bon sens toujours, s’il s’agit de sommes négligeables ou bien si votre locataire a toujours payé à temps auparavant, privilégiez d’autre moyens de communication, la loi pourrais vous donner tort.
- Manque d’égards envers les voisins (art. 257f CO). Si il y a violation du devoir de diligence ou manque d’égards, que vous avertissez le locataire par écrit et que celui-ci persiste à ne pas respecter son devoir vous pouvez envoyer la résiliation avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Il faut que le maintien du contrat pour le bailleur ou autres occupants de l’immeuble soit insupportable. Voir aussi notre article Voisinage bruyant, musique et autres bruits.
- Faillite du locataire (art. 266h CO).
- Justes motifs (art. 266g CO). Terme subjectif, on parle de justes motifs lorsqu’il n’est plus possible de continuer à remplir les obligations du contrat à cause de circonstances graves et imprévisibles. Exemple d’un juste motif, le bailleur qui habite au 2ème étage devient handicapé et a besoin d’un logement au rez-de chaussée).
- Décès du locataire (art. 266i CO). Dès le décès du locataire, vous pouvez débuter le processus de résiliation en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. En cas de colocation, ce type de résiliation peut être lancée uniquement si tous les colocataires décèdent. Attention, si un héritier du locataire vivait avec ce dernier au moment du décès, il peut décider de reprendre le bail aux mêmes conditions (succession).
- Transfert de propriété (art. 260 CO, 261a CO, 261b CO). Si vous venez d’acheter un appartement ou une villa occupée par un locataire, vous pouvez sans autre résilier son contrat si le logement sera utilisé par vous-même ou un proche (famille).
N’oubliez pas de:
- Envoyer une sommation avant tout autre acte
- Envoyer la formule officielle de résiliation (formulaire validé par le Canton où se trouve l’objet loué) signée séparément à chacun des conjoints. En cas de colocation, vous pouvez envoyer un seul formulaire qui contient le nom de tous les colocataires.
- Respecter le délai de préavis et la date de fin possible
- Remplir le motif du congé : pas obligatoire, mais peut-être utile de le préciser pour éviter une mauvaise interprétation.
Le congé représailles est contraire à la bonne foi et donc annulable. Si vous avez des problèmes avec un locataire c’est toujours mieux de discuter et trouver un terrain d’entente.
Courrier postal recommandé ? A l’heure actuelle, c’est le moyen le plus utilisé, car vous aurez besoin de la preuve de réception du courrier ! Vous pouvez aussi lui délivrer le courrier en main propre.
Pour la résiliation d’une location de garage ou place de parc séparée d’un logement, la formule officielle n’est pas obligatoire.
Résiliation ordinaire
Le propriétaire peut résilier le bail du locataire pour l’échéance du bail et moyennant le respect du délai de résiliation. Mais attention, le locataire peut contester et demander la raison de la résiliation, et si vous ne pouvez pas la prouver (p. ex. gros travaux avec un plan bien avancé, ou bien l’appartement sera remis a vos enfants, …) ça activera un délai de protection du locataire de 3 ans.
Ne vous lancez pas dans un processus de résiliation du bail de votre locataire sans expérience. Demandez conseil à un spécialiste et vous aurez peut-être meilleur temps de lui déléguer cette tâche.
S’il y a des erreurs, le locataire peut facilement contester la résiliation auprès de l’autorité de conciliation et vous risquez de perdre de longues années avant de pouvoir récupérer votre bien immobilier.
-> Modèles de lettres pour envoyer la résiliation d’un bail de logement
Exemples résiliations compliquées
Comme vous l’avez lu, la résiliation peut devenir complexe. Voici 2 exemples récents qui ont fini devant les tribunaux :
Résiliation pour non-occupation du logement par le locataire
Le bailleur résilie le bail de manière ordinaire avec pour motif : non-occupation des lieux par le locataire et les présumés sous-locataires engendraient des nuisances pour le voisinage. Le locataire conteste la résiliation.
Dans les faits, le locataire occupait parfois les lieux et mettait l’habitation à disposition de collaborateurs de sa société. Le tribunal fédéral a annulé la résiliation du bailleur sous prétexte que le motif était faux. En effet, il s’agit d’une sous-location partielle et le manque d’égards envers les voisins n’était pas assez grave selon le tribunal fédéral.
Résultat : le bailleur a non seulement perdu du temps et de l’argent dans cette procédure, mais il a déclenché le délai de protection de 3 ans où il ne peut plus rien entreprendre à l’encontre de son locataire.
Congé donné au locataire au vu d’importants travaux
La résiliation peut être annulée si le bailleur ne dispose pas d’un projet de travaux suffisamment mûr et élaboré ou que cela semble impossible à réaliser.
Ici, les travaux de rénovations envisagés par le bailleur ont été bloqués pendant au moins 3 ans, à moins qu’il trouve un arrangement à l’amiable avec ses locataires.
Le locataire résilie son bail: ce qu’il faut faire et savoir
Le locataire trouve un appartement qui lui convient mieux, il décide de résilier son bail de location. Mais attention, il doit aussi suivre quelques règles s’il ne veut pas se retrouver avec 2 loyers à payer.
Résiliation ordinaire
Peu importe la raison, il peut résilier le contrat de bail quand il le souhaite en respectant quelques règles de base :
- Les délais fixés dans le contrat : délai de préavis et date de fin possible.
- La forme prévue : par écrit et preuve de réception du courrier par le propriétaire (un courrier postal recommandé ou en mains propres).
- La signature de chacun des époux, partenaires enregistrés ou colocataires.
C’est la date de réception du courrier par le bailleur qui fait foi. Le locataire a deux possibilités :
- Envoyer un courrier postal recommandé
- Remettre personnellement la résiliation au bailleur
Une fois que le bailleur a accepté et confirmé la résiliation, le locataire doit:
- Laisser la possibilité de visites aux futurs locataires (bailleur devrait avertir 5 jours avant).
- Laisser visiter le bailleur pour faire un pré-état des lieux.
Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à subir des travaux avant son départ.
Exemple:
Le locataire veut quitter son habitation à fin septembre. Première étape, connaître les détails du contrat signé :
- Échéances possibles ? Habituellement, tous les 3 mois à fin mars, juin et septembre (en général décembre pas compris, trêve hivernale).
- Délai de préavis ? Normalement 3 mois pour un bail d’habitation (minimum).
Dans ce cas, le propriétaire ou son représentant doit recevoir la demande de résiliation absolument avant le 30 juin. S’il la reçoit le 1er juillet, le locataire garde la responsabilité de cet appartement jusqu’à fin mars, soit 6 mois de plus ! Il reste la possibilité de résilier avec un délai plus court, à certaines conditions (voir résiliation anticipée).
Résiliation avec un délai plus court (ou anticipée).
La loi (art. 264 al. 1 et 2 du Code des obligations) autorise une résiliation anticipée du bail à loyer à deux conditions :
- Le locataire présente au moins un locataire solvable (pas de poursuites, revenu mensuel 3x supérieur au loyer brut).
- Le nouveau locataire reprend le bail aux mêmes conditions.
Dans ce cas, le délai de préavis est de 1 mois pour le quinze ou la fin du mois.
Conseil au locataire: ne promettez pas votre appartement à un ami. Même s’il est solvable, le propriétaire peut le refuser sans préciser la raison. Vous serez tout de même libéré de vos obligations de locataire dès le mois suivant.
Résiliation extraordinaire (qui donne droit à une résiliation anticipée)
La loi donne les possibilités suivantes de résiliation :
- Défaut grave de la chose louée (art. 259b CO). Il s’agit d’un défaut grave qui empêche complètement ou considérablement d’occuper l’habitation. Le propriétaire a connaissance de ce défaut et n’a rien fait pour réparer le défaut dans un délai convenable.
- Justes motifs (art. 266g CO). Exemples de juste motifs pour le locataire: le décès d’un colocataire, le locataire devenu paraplégique et vit au 3ème étage sans ascenseur et doit déménager, le locataire doit être placé en EMS. A noter que si l’employeur du locataire le mute à 150km de son domicile, ça ne constitue pas une circonstance imprévisible selon la jurisprudence.