Le viager, la transaction immobilière du futur en Suisse
L’allongement de l’espérance de vie, la qualité des soins médicaux qui permettent de rester chez soi et le fait qu’il faut trouver parfois des moyens supplémentaires pour financer sa retraite prolongée ouvrent grand la portes des transactions immobilières tels que le viager, l’usufruit ou le droit d’habitation.
Le viager est une belle opportunité pour les vendeurs et acheteurs qui ont une vision à moyen, voir long terme. Le vendeur augmente ses revenus en continuant d’habiter dans sa maison et l’acheteur devient propriétaire en faisant une bonne affaire sans recourir à un emprunt bancaire.
Le viager, c’est quoi ?
Comme dans une transaction classique, le vendeur transfert la propriété de sa maison ou de son appartement à l’acheteur, mais à certaines conditions particulières. En principe, le vendeur garde le droit d’y habiter et reçoit une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie. Au moment de la transaction, un montant équivalent à environ 20 à 30% de la valeur de marché du bien immobilier est versé au vendeur.
Pour pouvoir vendre son bien immobilier en viager, il faut être âgé d’au moins 70 ans, autrement l’horizon d’investissement est trop long et le prix payé par d’éventuels acheteurs trop bas. Côté acheteur, il est préférable d’avoir au moins 20 ans de moins que le vendeur.
Le viager, est-ce immoral ?
La critique typique : « c’est un pari sur la mort de quelqu’un ». Le transfert complet de l’usage de la propriété et la fin du paiement de la rente n’interviennent qu’après le décès du vendeur. C’est le principe même de la vente en viager ou l’usufruit.
Mais au contraire le l’immoralité, ce type de vente permet au vendeur de se permettre une meilleure qualité de vie jusqu’à la fin, de rester dans son logement avec ses repères et aussi de régler sa succession. Le vendeur n’est jamais contraint de vendre en viager.
L’acheteur se permet une acquisition sure, dans la pierre et dans un marché ou les prix sont très, voir trop hauts. Il effectue un investissement à moyen terme avec son capital, avec au bout une bonne affaire et un toit.
Le viager, comment faire ?
Il faut d’abord définir quel type de vente en viager correspond au vendeur :
Viager occupé : Le vendeur conserve un droit d’habitation ou d’usufruit sur le bien immobilier jusqu’à sa mort.
Viager libre : Le vendeur n’a pas de droit d’habitation ou d’usufruit sur le bien immobilier. L’acheteur peut l’occuper ou le louer et il verse une rente au vendeur.
Viager partiellement occupé: Le vendeur conserve un droit d’habitation ou d’usufruit sur une partie du bien immobilier. L’acheteur peut disposer des autres parties comme il veut. Soit les occuper ou les louer et il devra payer une rente au vendeur.
Viager à terme ou vente à terme : Limite dans le temps pour le paiement de la rente et l’usufruit. Option préférée pour des vendeurs plus jeunes (entre 65 et 70 ans par exemple). Si le vendeur décède avant la date convenue, le paiement de la rente sera dû aux héritiers.
Bien qu’il n’y ait pas d’âge fixé par la loi, comme dit précédemment, en principe, le vendeur aura de préférence au moins 70-75 ans.
S’il a des héritiers, le vendeur peut décider de verser directement tout ou partie du bouquet à ses derniers et de vivre sur ses rentes. Sa succession est ainsi réglée à la signature du contrat de vente.
L’acheteur doit être plus jeune d’au moins une génération par rapport au vendeur pour pouvoir profiter du bien immobilier à moyen terme.
C’est une personne qui cherche à sécuriser son futur (s’assurer une meilleure fin de vie ou une sécurité pour ses enfants). Dans un horizon temps d’environ 15 ans, il pourra :
- Revendre le bien et dégager une plus-value
- Louer le bien et augmenter ses revenus (salaire ou rente de retraite)
- Habiter dedans
- Vendre en viager
Le viager, comment financer ?
Dans la vente en viager, on considère en principe trois éléments pour payer la valeur de marché du bien immobilier :
- Capital (ou bouquet) : montant fixe payé au moment de la transaction entre le vendeur et l’acheteur qui se situe en règle générale entre 20 et 30% de la valeur de marché du bien immobilier.
- Droit d’habitation ou d’usufruit sur le bien immobilier en faveur du vendeur qui conduit à un abattement de la valeur du marché.
- Rente à vie pour le vendeur qui peut être nulle.
Vente d’une villa individuelle, propriété d’un couple âgé de 75 ans, valeur de marché dans son état actuel de CHF 700’000.-
- Valeur de marché du bien immobilier au moment de la vente : CHF 700’000.-
- CASH (bouquet) : CHF 200’000.-
- Réduction pour le droit d’habitation à vie : CHF 315’000.-
- Rente à vie: CHF 1’500.- par mois
L’acheteur dispose de CHF 200’000.- de fonds propres qui sont versés au vendeur à la signature de la vente chez le notaire. Puis, il verse une mensualité de CHF 1’500.- par mois aux vendeurs.
Il faut voir la rente mensuelle comme le remboursement du prêt que lui a fait le vendeur. Ainsi, il évite de payer des intérêts bancaires dans le vide qui se monterait ici à environ CHF 7’500.- par année (soit 5 rentes mensuelles). Lorsqu’il récupère l’usage du bien, il n’y aura aucune dette liée. En cas de besoin, il trouvera facilement le financement nécessaire pour les rénovations !
L’acheteur doit généralement pouvoir disposer des fonds propres en cash. Les banques prêtes rarement, car elles n’auront pas de garantie en 1er rang si le vendeur conserve son droit d’habitation (ce qui empêche la Banque de saisir le bien si le propriétaire ne paie pas les intérêts de sa dette par exemple).
De son côté, le vendeur devra s’assurer que le bouquet soit suffisant pour couvrir le remboursement de sa dette hypothécaire (et des éventuelles pénalités de remboursement anticipé, ainsi que l’impôt sur le gain immobilier et la commission du courtier).
Référence espérance de vie 2017 (bfs.admin.ch):
