« Vu le niveau exceptionnellement bas des taux hypothécaires, c’est le bon moment pour acheter sa résidence principale ou secondaire. A condition de respecter quelques règles de base… »

La préparation

L’achat d’un bien est un acte important avec des conséquences à long terme. Il est donc impératif de bien réfléchir à tous les aspects avant de se lancer pour réussir son achat.

1. Définir ses besoins. Quelle région ? Ville, campagne ? Proximité des commodités ? Nuisances dans le quartier ? L’emplacement est le critère no. 1 ! Vous pourrez tout changer à l’intérieur, mais vous ne pourrez jamais changer la localisation de votre maison.
2. Assurez-vous que le bien n’est pas surévalué ! Vérifiez que le bien immobilier corresponde au titre de propriété. Faites un état des lieux méticuleux. Évaluez les travaux à réaliser. Examinez l’électricité, l’isolation, le toit, les finitions, le mode de chauffage, le niveau d’humidité…
3. Prendre en compte le prix d’achat et les coûts mensuels d’une hypothèque, car ils impactent fortement votre budget et votre patrimoine.
4. Négociez ! En principe, le vendeur (ou son courtier) prévoit toujours une tranche de prix avec un prix plancher en dessous duquel il ne veut pas descendre. Le prix de vente affiché correspond rarement à ce prix, essayez de négocier, il n’est pas rare d’économiser quelques dizaines de milliers de francs !
5. La revente. Il est difficile de prévoir ce qu’il va se passer dans le futur. Que se passe-t-il si vous devez déménager d’ici 5 ans ? Il faut s’assurer que la vente du bien puisse se faire à un prix correct pour éviter de vous retrouver dans une situation financière délicate.

Le financement

Les fonds propres

La règle dit : au moins 20% de fonds propres pour un logement principal.

Les fonds propres peuvent être de l’argent liquide, une avance d’hoirie, un prêt familial, un terrain, des titres, des 2e et 3eme piliers. L’acheteur doit apporter au moins 20% de la valeur du bien immobilier dont au moins 10% par des fonds propres qui ne proviennent pas de votre prévoyance professionnelle (2^ème et 3^ème pilier).

Les 2^ème et 3^ème piliers peuvent être utilisés uniquement pour l’achat de la résidence principale. Le versement anticipé de ces fonds est imposé.

Dans le canton de Vaud par exemple, l’impôt cantonal se monte à 1/3 du taux d’imposition sur le revenu et l’impôt fédéral à 1/5 du taux de l’impôt sur le revenu, donc pour un retrait de CHF 100’000, l’impôt à payer serait d’environ 7’200.-.

Il faut posséder les liquidités pour payer l’impôt. Une option est d’utiliser comme garantie le 3^ème pilier ou de mettre en gage le 2^ème pilier pour éviter l’imposition.

Les fonds tiers

Jusqu’à 80% du bien immobilier peut être financé par des prêts hypothécaires.

Dans cette limite de 80%, jusqu’à 65% du bien immobilier peut provenir d’une hypothèque de premier rang que vous ne devez pas amortir et 15% du bien immobilier d’une hypothèque de deuxième rang dont l’amortissement se fait sur 15 ans et de façon linéaire dès la première année.

Tenez compte du risque lié à la variation des taux hypothécaires. Informez-vous sur les différentes possibilités de prêts immobiliers et hypothèques. Contactez plusieurs institutions d’emprunt reconnues, mettez-les en concurrence et négociez le taux d’emprunt. Étudiez scrupuleusement les offres.

La capacité financière

Les charges liées à votre logement ne doivent pas excéder 33% de votre revenu brut.

Le revenu des personnes solidaires de la dette (époux, conjoint…) est pris en compte dans le calcul de ce revenu brut. Les charges comprennent les éléments suivants :

• Intérêt hypothécaire théorique : 5% (taux pris dans le calcul pour tenir compte du risque de fluctuation)
• L’amortissement de l’hypothèque de deuxième rang en 15 ans
• Les frais d’entretien et charges annexes (chauffage, électricité…), en principe 1% de la valeur du bien immobilier

Exemple:

Pour l’achat d’une maison à CHF 1’000’000, en empruntant le montant maximum de CHF 800’000, la banque va calculer la charge annuelle suivante :

• Prix d’achat CHF 1’000’000
• Fonds propres CHF 200’000
• Hypothèque de premier rang : CHF 650’000
• Hypothèque de deuxième rang : CHF 150’000

Pour couvrir cette charge mensuelle de CHF 5’000, vous devez gagner un salaire mensuel brut de CHF 15’000, soit 3 fois les charges.

Frais d’achat

Les frais d’achat ne sont pas à négliger. Ils représentent environ 5% du coût global de l’opération comprenant :

• Honoraires et frais de notaire
• Émoluments du registre foncier
• Droit de mutation (entre 2.2% et 3.3% du prix d’achat suivant les cantons)

Les frais d’achat font partie des fonds propres, ils n’entrent pas en compte dans le financement hypothécaire.

Le Contrat

Il est important de faire un petit travail de recherche sur le vendeur et de se sentir en confiance.

C’est le notaire, que vous acheteur aurez choisi, qui établit les contrats visant au transfert de la propriété ou des cédules hypothécaires. Le contrat d’achat doit être signé par toutes les parties concernées – acheteur, vendeur et notaire. Mais vous ne devenez véritablement propriétaire qu’au moment de l’inscription au registre foncier. Le notaire doit d’abord procéder à l’annonce du transfert de propriété auprès de l’office du registre foncier une fois le contrat d’achat authentifié.

Il faut prendre son temps et réfléchir, poser des questions et si possible, se rendre une première fois chez le notaire pour lire les documents et poser toutes les questions. Ne jamais signer sans les avoir lus et avoir compris leur contenu!

Si un acompte est demandé à la signature d’un pré contrat, vous pouvez demander au vendeur de verser l’acompte sur un compte commun bloqué. N’hésitez pas à demander conseil avant de conclure le contrat. Ne signez jamais sous la pression !

Propriété et impôts

Toute personne qui vit dans un logement dont elle est propriétaire est imposée sur la « valeur locative de son logement ». Cette valeur, fixée par chaque canton, correspond en principe à un pourcentage de la valeur cadastrale du bien. Elle peut en contrepartie déduire de ses impôts l’intégralité des intérêts hypothécaires et une partie des dépenses d’entretien.

Dans de nombreux cantons, vous devez payer des impôts fonciers (aussi nommés taxes immobilières ou impôts immobiliers).

Chaque propriétaire immobilier doit déclarer la valeur nette de son bien et payer l’impôt sur la fortune.

A la suite d’une vente, il faut aussi payer l’impôt sur les gains immobiliers, qui est dégressif suivant le nombre d’années durant lesquelles vous avez possédé votre bien.

Simulations fiscales par commune sur le site de la Confédération suisse : https://www.ch.ch/fr/imposition-biens-immobiliers/