Les frais de chauffage et frais accessoires liés à l’usage du bien sont des frais qui peuvent être facturés au locataire en plus du loyer net, pour autant que cela soit clairement stipulé dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, ils seront payés par le propriétaire.
Le loyer brut comprend le loyer payé pour l’utilisation du local (aussi appelé « loyer net ») plus les charges liées à cette location (chauffage, électricité locaux communs, conciergerie, paysagiste, eau…).
En Suisse, le bailleur dispose de quatre possibilités pour refacturer les frais de chauffage et frais accessoires :
Cette méthode concerne plutôt la location d’objets meublés ou d’une partie d’habitation (une chambre d’étudiant par exemple) lorsqu’il est difficile de refacturer les charges. Le propriétaire ne pourra pas modifier le montant des charges en cours de bail sans l’accord du locataire. Aucun décompte ou justificatif des charges ne doit être fourni. Le contrat de bail décrit les charges incluses dans le loyer (charges d’électricité, eau chaude, chauffage, wifi…) et elles doivent correspondre à une moyenne des 3 dernières années.
Avantage : pas de tracasserie administrative pour le propriétaire qui loue en direct.
Inconvénient : si les charges augmentent, le rendement du propriétaire diminue.
Les charges mensuelles sont fixées au début du contrat de bail et aucun décompte effectif n’est fourni au locataire. Les charges mensuelles représentent une moyenne sur trois ans des charges effectives de l’objet loué. En cas de hausse (ou baisse) significative des charges, le bailleur a le droit d’adapter les charges forfaitaires en faisant un nouveau calcul sur les trois dernières années.
Avantage : pas de décompte à fournir au locataire
Désavantage : calcul imprécis, le propriétaire (ou le locataire) perd de l’argent certaines années
C’est la méthode la plus juste et la plus précise pour le locataire et le bailleur. Le locataire paît un acompte mensuel de charges. Il reçoit un décompte effectif en fin de période qui précise l’ajustement (en sa faveur ou sa défaveur) à apporter. L’art. 4 OBLF oblige le bailleur à fournir annuellement un décompte précis et détaillé au locataire.
Avantage : précis et correct pour bailleurs et locataires
Inconvénient : contrainte administrative importante (recours à un professionnel quasi inévitable)
Si le bailleur ne fournit pas le décompte, le locataire peut prétendre au remboursement intégral des acomptes versés même s’il a consommé chauffage et eau !
Cette méthode est typiquement utilisée lors de location d’une villa individuelle par exemple, ou la question de la répartition des charges ne se pose pas. Le locataire paie directement au fournisseur ses charges. Le bail doit être clair et énumérer les frais concernés.
Les frais de chauffage et d’eau chaude comprennent les éléments suivants :
Les frais suivants restent à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être inclus dans les frais de chauffage :
Peuvent entrer en ligne de compte les dépenses effectives lorsque le bailleur se fournit en énergie pour le chauffage et l’eau chaude auprès d’une centrale qui est située hors de l’immeuble et qui ne fait pas partie des frais d’équipement de l’immeuble approvisionné.
Les frais accessoires comprennent les éléments suivants :
Les frais accessoires ne comprennent pas les éléments suivants :
Il faut clairement décrire les frais de chauffage et les frais accessoires qui sont perçus en plus du loyer dans le contrat de bail. Sinon, ces frais sont considérés comme inclus dans le loyer et le bailleur ne pourra en principe pas les facturer à part au locataire.
Il faut toujours préciser dans le contrat de bail si les frais sont perçus par acompte ou de manière forfaitaire.
Dans le cas où les frais sont perçus sur la base d’un acompte, le bailleur doit remettre chaque année le décompte des charges effectives. Un paiement supplémentaire peut être demandé au locataire dans le cas où les acomptes payés sont insuffisants et, dans le cas contraire, il a droit à un remboursement.
Les frais de chauffage et accessoire sont en principe repartis au prorata du volume des locaux chauffés.
La forme, les délais et les détails à respecter dans le décompte sont complexes et peuvent différer entre différents cantons. Ce sujet fera l’objet d’un autre article de blog.
C’est compliqué (et parfois impossible) de modifier les conditions d’un contrat de bail pendant la location. Si on oublie de mentionner une partie des charges, cela peut représenter plusieurs centaines de francs par année qui vont diminuer le revenu du propriétaire. C’est important d’être rigoureux lors de l’établissement du contrat ! Demandez conseil à un professionnel en cas de doute.
Le locataire peut consulter les pièces justificatives originales et à demander des renseignements sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage
Les frais de chauffage et les frais accessoires d’une habitation ou d’un bureau non loué sont à la charge du bailleur et ne peuvent pas être répercutés sur les autres locataires d’un immeuble.
La base légale pour les frais accessoires à une location se trouve dans les articles de loi suivants :