Le Formulaire Officiel de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail

Bailleurs, saviez-vous que le formulaire officiel de notification de loyer est OBLIGATOIRE est que mal le remplir peut avoir des conséquences lourdes? Locataires, ce document représente une protection contre les loyers abusifs. Lisez-le bien !

Tout ce qu’il faut savoir sur ce document de façon simple !

Le Formulaire Officiel de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail

A Neuchâtel, Fribourg, Vaud et Genève il est OBLIGATOIRE de joindre au contrat de bail un formulaire officiel au locataire entrant indiquant le loyer payé par le locataire sortant. Ceci est dû à la pénurie des logements. La loi offre la possibilité aux cantons de le rendre obligatoire. L’objectif est d’éviter la surévaluation des loyers dans un marché où les locataires n’auraient pas d’autre choix que d’accepter. (loi Neuchâteloise du 27 janvier 2010, introduction du code des obligations, art. 4).

Cette formule officielle est obligatoire pour les habitations standards et NON pas pour les baux commerciaux, ni pour les appartements de vacances loués pour 3 mois au moins ni pour les logements de luxe de six pièces et plus ou bien des logements au bénéfice d’un loyer contrôlé par les autorités.

Ce formulaire officiel varie de Canton en Canton, mais on y retrouve les éléments suivants :

loyer payé par le précédent locataire et la date d’entrée en vigueur de ce loyer
nouveau loyer et les motifs de l’éventuelle hausse
nouvelles charges et les motifs de l’éventuelle hausse
Date et signature du bailleur

Loyer payé par le précédent locataire et la date d’entrée en vigueur de ce loyer

Le bailleur doit indiquer précisément et séparément le loyer net et le montant des charges payées par le locataire sortant ainsi que le nouveau loyer net et charges prévues dans le contrat de bail du locataire entrant.

S’il y a hausse du loyer : indiquer le nouveau loyer et indiquer le motif de cette hausse (autrement le loyer initial sera considéré comme nul).

Le nouveau loyer et les motifs de l’éventuelle hausse

La hausse peut être justifiée avec les éléments suivants :

Évolution de différents critères : taux hypothécaire, indice des prix à la consommation, charges d’exploitation et d’entretien, autres prestations
Rendement admissible (fera l’objet d’un prochain article).
1. Soit le rendement NET admissible des fonds propres investis par le propriétaire qui doit être le taux hypothécaire du moment + 0.5%
2. Soit le rendement BRUT admissible des fonds propres investis par le propriétaire qui doit être le taux hypothécaire du moment + 2%. Méthode plus simple, à utiliser quand le calcul du rendement net n’est pas possible car des justificatifs sur les charges d’entretien manquent.
Loyers de la localité ou du quartier : Il s’agit d’une comparaison des loyers qui se situent dans les limites du quartier (au moins 5 objets de propriétaires différents avec des critères de comparaison comme l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’entretien, l’année de construction). C’est très compliqué à prouver. Il incombe au locataire de faire la preuve des loyers s’il pense que cela ne correspond pas. A moins que l’augmentation du loyer soit supérieure à 10%, dès lors c’est le propriétaire qui doit apporter les contres-preuves.

On utilise les méthodes de rendement brut pour les immeubles de moins de 10 ans, de rendement net pour les immeubles de moins de 30 ans et la méthode des loyers usuels plus les immeubles dit anciens, soit sa construction ou sa dernière acquisition date de 30 ans au moins.

S’il s’agit d’un lieu qui était inoccupé ou bien occupé par le propriétaire, il convient de dire qu’il s’agit d’une première mise en location et d’invoquer une méthode absolue pour fixer le loyer initial, de préférence le rendement admissible, le loyer du quartier étant très difficile à prouver.

Les nouvelles charges et les motifs de l’éventuelle hausse

Doit également être justifié, en règle générale le montant de l’acompte de charge doit correspondre à la moyenne effective des 3 dernières années. L’évolution de l’indice des prix à la consommation est un bon indicateur pour justifier une éventuelle augmentation.

Date et signature du bailleur

Le formulaire doit impérativement être signé et daté par le bailleur ou son représentant.

Remise de formulaire officiel

Il doit être remis à la conclusion du contrat et au plus tard 30 jours après sa prise de possession.

Contestation du loyer initial par le locataire

Si le locataire souhaite contester, il doit s’adresser dans les 30 jours à l’autorité de conciliation dès la prise de possession du bien loué ou dès la réception du formulaire. S’il ne reçoit pas le formulaire, il pourra en tout temps invoquer la nullité du loyer, même 10 ans après, et demander la restitution des loyers payés en trop ! C’est au bailleur de prouver qu’il a remis en due temps le formulaire.

Chambre de conciliation. 1^ère instance pour régler les litiges entre bailleurs et locataires à Neuchâtel.

Conseil bailleur : demandez une copie du formulaire officiel contre signée et datée ou bien intégrez une mention dans le contrat de bail. Cette mention stipule que le locataire a bien reçu la formule du bail au moment de la signature du contrat.

En cas d’erreur, si le locataire conteste le loyer après 10 ans, cela peut coûter très cher au propriétaire. Admettons que le juge estime que le loyer mensuel a été surévalué de CHF 300.-, cela signifie que le bailleur doit rembourser CHF 36’000.- au locataire lésé !!!