A Neuchâtel, Fribourg, Vaud et Genève il est OBLIGATOIRE de joindre au contrat de bail un formulaire officiel au locataire entrant indiquant le loyer payé par le locataire sortant. Ceci est dû à la pénurie des logements. La loi offre la possibilité aux cantons de le rendre obligatoire. L’objectif est d’éviter la surévaluation des loyers dans un marché où les locataires n’auraient pas d’autre choix que d’accepter. (loi Neuchâteloise du 27 janvier 2010, introduction du code des obligations, art. 4).
Cette formule officielle est obligatoire pour les habitations standards et NON pas pour les baux commerciaux, ni pour les appartements de vacances loués pour 3 mois au moins ni pour les logements de luxe de six pièces et plus ou bien des logements au bénéfice d’un loyer contrôlé par les autorités.
Ce formulaire officiel varie de Canton en Canton, mais on y retrouve les éléments suivants :
Le bailleur doit indiquer précisément et séparément le loyer net et le montant des charges payées par le locataire sortant ainsi que le nouveau loyer net et charges prévues dans le contrat de bail du locataire entrant.
S’il y a hausse du loyer : indiquer le nouveau loyer et indiquer le motif de cette hausse (autrement le loyer initial sera considéré comme nul).
La hausse peut être justifiée avec les éléments suivants :
On utilise les méthodes de rendement brut pour les immeubles de moins de 10 ans, de rendement net pour les immeubles de moins de 30 ans et la méthode des loyers usuels plus les immeubles dit anciens, soit sa construction ou sa dernière acquisition date de 30 ans au moins.
S’il s’agit d’un lieu qui était inoccupé ou bien occupé par le propriétaire, il convient de dire qu’il s’agit d’une première mise en location et d’invoquer une méthode absolue pour fixer le loyer initial, de préférence le rendement admissible, le loyer du quartier étant très difficile à prouver.
Doit également être justifié, en règle générale le montant de l’acompte de charge doit correspondre à la moyenne effective des 3 dernières années. L’évolution de l’indice des prix à la consommation est un bon indicateur pour justifier une éventuelle augmentation.
Le formulaire doit impérativement être signé et daté par le bailleur ou son représentant.
Il doit être remis à la conclusion du contrat et au plus tard 30 jours après sa prise de possession.
Si le locataire souhaite contester, il doit s’adresser dans les 30 jours à l’autorité de conciliation dès la prise de possession du bien loué ou dès la réception du formulaire. S’il ne reçoit pas le formulaire, il pourra en tout temps invoquer la nullité du loyer, même 10 ans après, et demander la restitution des loyers payés en trop ! C’est au bailleur de prouver qu’il a remis en due temps le formulaire.
Chambre de conciliation. 1ère instance pour régler les litiges entre bailleurs et locataires à Neuchâtel.
Conseil bailleur : demandez une copie du formulaire officiel contre signée et datée ou bien intégrez une mention dans le contrat de bail. Cette mention stipule que le locataire a bien reçu la formule du bail au moment de la signature du contrat.
En cas d’erreur, si le locataire conteste le loyer après 10 ans, cela peut coûter très cher au propriétaire. Admettons que le juge estime que le loyer mensuel a été surévalué de CHF 300.-, cela signifie que le bailleur doit rembourser CHF 36’000.- au locataire lésé !!!
27 juin 2019